（2020年3月20日南通市第十五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2020年5月15日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 根据2022年10月27日南通市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2022年11月25日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的《南通市人民代表大会常务委员会关于修改〈南通市住宅物业管理条例〉的决定》修正）
目 录
第一章 总则
第二章 业主和业主组织
第三章 前期物业管理
第四章 住宅专项维修资金
第五章 物业服务与监管
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。第四条 市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系；制定扶持政策，引导老旧小区、保障性住房的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动；建立完善部门联动管理体制，协调处理物业管理工作中的突出问题，提高物业服务和管理水平。第五条 市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理工作。公安、发展改革、自然资源和规划、生态环境、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空、燃气管理、供排水管理等有关部门和消防救援机构按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理的相关工作。第六条 市物业管理主管部门应当会同相关部门组织建立物业管理公共服务平台，用于电子投票、信息公开、招投标、纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。鼓励物业服务企业运用互联网等新技术，提高物业服务水平。第七条 物业管理协会应当建立完善行业诚信和自律机制，协助物业管理主管部门做好信用信息管理，维护业主及物业服务企业合法权益。第八条 建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制定。
第二章 业主和业主组织
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务。第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十一条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主协商推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。筹备组成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》的规定向物业管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）指定的账户。经费标准由市物业管理主管部门根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。第十二条 首次业主大会应当制定业主大会议事规则和管理规约。业主大会议事规则和管理规约的示范文本由市物业管理主管部门制定。第十三条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。同一物业管理区域有两幢以上房屋的，可以按幢、单元或者结合实际情况组成业主小组，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在业主大会会议召开前应当征集本小组业主的意见和建议，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。第十四条 业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会选举。（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；（七）利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益；业主委员会成员有前款行为之一的，业主大会可以按照议事规则予以罢免，并在物业管理区域内显著位置公告。县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当给予指导和协助。第十六条 业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：（三）业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会成员工作补贴等费用情况；前款第一项应当长期公示，第二项、第三项公示时间不得少于六十日。第十七条 业主委员会有下列情形之一的，县级物业管理主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，由县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主召开业主大会会议，调整或者重新选举业主委员会：（三）不依法履行职责，严重影响住宅小区和谐稳定的。实行差额选举的业主委员会成员出现缺员时，可以从候补成员中按照得票多少顺序依次递补。第十八条 业主委员会在任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助业主和业主委员会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成参照首次业主大会筹备组人员构成。第十九条 业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内，将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章以及其他属于业主所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管，业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，公安机关应当协助移交。街道办事处（镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物等移交新一届业主委员会。第二十条 有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：（二）具备成立业主大会条件但未成立，经县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。业主委员会长期不能正常开展工作，经县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）多次指导重新选举，不能产生新的业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行其职责。物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。第二十一条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，成员由业主以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。第二十二条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县级物业管理主管部门备案，并可以持备案回执刻制印章。备案事项变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位。物业管理委员会成员名单、备案以及变更情况应当及时在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。第二十三条 物业管理委员会自新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。第二十四条 单体物业或者规模较小的物业，业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的，应当在街道办事处（镇人民政府）的监督指导下制定自行管理方案，对下列事项作出决定：电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当按照有关规定维修和养护。自行管理方案通过之日起三十日内应当告知街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置长期公示。
第三章 前期物业管理
第二十五条 建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县级物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内，将合同报县级物业管理主管部门和发展改革部门备案。第二十六条 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。第二十七条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业服务企业应当按照规定履行承接查验义务。承接查验可以委托第三方专业机构进行，可以邀请业主代表以及物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）派员参加。承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定，没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等作出约定。承接查验协议签订后十日内应当办理物业交接手续。物业服务企业应当自物业交接后三十日内向县级物业管理主管部门办理备案手续。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，依法承担相应的责任。第二十八条 新建住宅项目，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。住宅小区分期建设的，应当根据分期建设的面积和进度按比例合理配建物业服务用房或者提供满足物业服务活动的临时用房。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主，任何单位和个人不得擅自占用。第二十九条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业：（二）物业服务不符合约定，建设单位要求限期整改，拒不整改或者达不到整改要求，建设单位依法提前解除合同的；
第四章 住宅专项维修资金
第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。第三十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造。新建商品住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，并提供专项分账等资料。该资金归业主所有，纳入住宅专项维修资金管理。第三十二条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由维修资金管理部门代管；业主大会成立后，可以决定自行管理，也可以决定继续由维修资金管理部门代管。业主大会决定自行管理的，业主委员会应当按照国家和省相关规定，建立规范的财务管理制度，接受监督。第三十三条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。第三十四条 发生下列紧急情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金：（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，以及二次供水水泵运行中断，危及人身、财产安全的； （七）危及房屋使用和人身、财产安全的其他紧急情况。应急维修费用应当在物业管理区域内显著位置公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。第三十五条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。第三十六条 住宅专项维修资金代管部门应当依法履行维修资金保值增值的责任。业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，保值增值方案和增值分配方案由业主大会按照国家和省相关规定决定。第三十七条 物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。（一）业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车，所得汽车停放费收益的百分之七十；（二）维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金；（四）人民防空工程年度平战结合收入中依照有关规定提取的资金；第三十八条 住宅专项维修资金的代管部门、业主委员会（物业管理委员会）应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于六十日：（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；业主对公示、查询的情况有异议的，可以要求复核，代管部门、业主委员会（物业管理委员会）应当及时答复。
第五章 物业服务与监管
第 三十九条 县级物业管理主管部门应当为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。鼓励、引导业主大会通过物业管理公共服务平台，采用招投标的方式选聘物业服务企业。第四十条 市物业管理主管部门应当会同市市场监督管理部门推行前期物业服务合同和物业服务合同示范文本。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）备案。第四十一条 业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。第四十二条 物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人情况、联系方式、投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、标准以及收费项目、标准等有关情况；（三）电梯、消防、监控等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）物业费、公共水电费分摊以及物业共用部位、共用设施设备的收益收支情况；（五）占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车车位的收益收支情况；前款第一项至第三项应当长期公示；第四项至第六项应当至少每年公示一次，第七项在物业服务企业办理备案后公示，公示时间均不得少于六十日。第四十三条 物业服务企业退出物业管理的，应当按照规定向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：（三）移交电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录以及联系方式等相关资料；（四）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（五）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录，维修、更新和改造资料；（六）移交利用物业共用部分、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业费、公共水电费支付记录等资料；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，应当在县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）的指导、监督下对物业共用部位、电梯、消防、监控等共用设施设备和相关场地的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县级物业管理主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第四十四条 物业服务收费包括物业费、汽车停放费和其他服务费。普通住宅的前期物业费、汽车停放费实行政府指导价，业主大会成立后，是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，发展改革部门应当会同物业管理主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。第四十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业费、公共水电费等相关费用。业主欠交物业费，经催交仍逾期未交纳的，物业服务企业可以依法申请调解、提起诉讼或者申请仲裁。县级人民政府、街道办事处（镇人民政府）应当建立和完善物业管理矛盾投诉调解机制，鼓励、倡导当事人优先选择基层人民调解委员会就地解决物业纠纷。业主大会、业主委员会应当配合做好物业纠纷化解工作。第四十六条 物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业费。（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构，擅自改变门窗位置，超荷载存放物品；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；（四）擅自占用或者挖掘道路、场地、地下空间，侵占或者损毁树木、绿地、景观；（六）违反有关人均面积、使用功能、消防安全等规定出租房屋；（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（十一）电动自行车在楼梯间、楼道等疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放。违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；（十三）高空抛物、露天焚烧、在雨水污水分流地区将污水排入雨水管网、违反垃圾分类管理规定处理垃圾；（十五）擅自架设电线、电缆，擅自迁改供排水、燃气管线等；（十七）在地下或者半地下建筑物内、高层建筑内使用瓶装燃气；（十八）法律、法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。有本条第一款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门和街道办事处（镇人民政府），有关主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。第四十八条 物业服务企业应当依法履行安全职责，发生安全事故、自然灾害、公共卫生等突发事件时，应当立即依法采取应急措施并向有关主管部门和街道办事处（镇人民政府）报告，协助做好应急救援和处置等相关工作。第四十九条 市物业管理主管部门应当依法制定物业管理领域信用管理制度，对物业服务企业及其项目负责人进行管理。具体办法由市物业管理主管部门制定。第五十条 市、县级人民政府应当对交付时间长、配套设施设备不齐全、环境较差的老旧住宅小区制定改造提升计划，改善居住环境。老旧住宅小区的范围，由市、县级人民政府确定。第五十一条 老旧住宅小区内的道路、雨污水管道、照明、绿地和文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。第五十二条 市、县级人民政府应当制定政策，支持老旧住宅小区加装电梯。第五十三条 无物业管理的老旧住宅小区可以依托居民委员会实行自治管理。
第六章 法律责任
第五十四条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第五十五条 违反本条例规定，建设单位有下列情形的，按照以下规定处理：（一）违反本条例第十一条第四款规定，未按照规定报送文件资料的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处三千元以上三万元以下罚款。（二）违反本条例第十一条第五款规定，不承担首次业主大会筹备费用的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上五万元以下罚款。（三）违反本条例第二十八条第一款规定，未按照规定配置必要的物业服务用房的，由县级物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。第五十六条 违反本条例第十五条第一款规定，业主委员会成员侵犯业主合法权益的，按照以下规定处理：（一）违反第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款。（二）违反第五项规定，挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产的，由县级物业管理主管部门责令退还，给予通报批评，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下罚款。（三）违反第八项规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级物业管理主管部门依法处理。（四）构成违反治安管理行为的，由县级公安机关依法处理。第五十七条 违反本条例第十六条第一款规定，业主委员会未按照要求公示业主委员会成员名单等信息的，由县级物业管理主管部门责令限期改正。第五十八条 违反本条例规定，物业服务企业有下列情形的，按照以下规定处理：（一）违反本条例第二十七条第一款规定，承接物业未进行查验的，由县级物业管理主管部门责令限期改正。（二）违反本条例第四十二条第一款第二项、第四项、第五项规定，未公示物业服务内容等信息或者公示失实信息的，由县级市场监督管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。（三）违反本条例第四十二条第一款第七项规定，未公示物业承接查验情况的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。（四）违反本条例第四十三条第一款规定，退出物业管理未按照规定履行交接义务的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报批评，处一万元以上十万元以下罚款。（五）违反本条例第四十三条第三款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。第五十九条 本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。
第七章 附则
第六十条 其他管理人接受委托，在住宅物业管理区域为业主提供物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。
